» BONUS DE COS et CONSTRUCTION DURABLE (http://bonusdecos.zeblog.com/)
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Blog à l'attention des collectivités locales et aux autres acteurs intéressés par les dispositifs de bonification des droits à construire pour les constructions ou rénovations performantes au plan énergétique et environnemental
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1. Réponse à l’article de Jean Marc Petit « A qui profite la prime de COS ? », parue dans le Moniteur du 4 mai 2007.
L’article de Jean-Marc Petit "A qui profite la prime de COS ?", dans le Moniteur du 4 Mai 2007, a attiré notre attention. Cet article traite de la Loi de programme fixant les orientations de la politique énergétique (loi POPE), qui permet dorénavant aux communes de bonifier le coefficient d’occupation des sols (COS) dans la limite de 20 % pour les constructions performantes au plan énergétique (neuf ou extensions).
1 – L'article indique que "les possibilités de construire réellement ouvertes par le PLU, déterminées par les règles d’emprise, de hauteur, ou d’implantation, sont souvent inférieures à celles résultant du COS". Les observations faites, dans le cadre d'ateliers avec un groupe de collectivités locales d'Ile-de-France souhaitant expérimenter ce nouvel instrument, ont démontré que le bonus de COS pouvait "s’exprimer" à l’intérieur des gabarits réglementaires dans la très grande majorité des quartiers de ces communes.
Quatre de ces communes (Bry-sur-Marne, Combs-la-Ville, Issy-les-Moulineaux et Juvisy-sur-Orge) ont d'ailleurs décidé d'une délibération du conseil municipal en vue de la mise en application du bonus. Après analyse fine des contextes réglementaires et territoriaux, il s’est avéré que le bonus de COS est, d’une part, compatible avec les autres règles d’urbanisme qui déterminent la volumétrie des constructions (emprise au sol, hauteur,…) et que, d’autre part, il s’intègre bien à la stratégie environnementale de ces communes. Les quartiers cibles retenus comprennent des tissus pavillonnaires et de maisons de ville, des centres villes mixtes (commerces et habitat collectif) et des quartiers de bureaux. Les taux de bonification envisagés vont de 15 à 20 % pour l'habitat et de 10 à 20 % pour les bureaux. Issy-les-Moulineaux prévoit notamment un bonus de 20 % dans un secteur de bureaux.
2 – D'autre part, il est indiqué qu'un PLU "qui permettrait de déroger aux autres règles applicables (par exemple la hauteur ou l’emprise) pour inciter davantage les constructeurs serait sans doute illégal". Cela ne semble pas avoir été l’appréciation retenue lors de l'approbation de différents règlements par le passé. A titre d'exemple, dès 1996, la préfecture du Pas-de-Calais a approuvé le règlement de la ZAC du parc d'activités de Landacres, situé sur le territoire des communes de Baingthun, Hesdin L’abbé et Isques, dont l'article 9 prévoit la possibilité de bonifier le coefficient d'emprise au sol (CES) pour les constructions dont les toitures sont végétalisées.
La mise en place de règles variables dans un PLU, selon les caractéristiques environnementales des constructions semble donc tout à fait possible juridiquement. N’étant pas explicitement prévues par la loi POPE, ces dispositions nécessitent une procédure de modification du PLU. Trois des communes pilotes franciliennes (Bry-sur-Marne, Combs-la-Ville et Issy-les-Moulineaux) préparent ainsi des dispositions de bonification du coefficient d’emprise au sol, du coefficient des espaces verts ou encore de la distance d’implantation par rapport à la voie publique pour différents objectifs environnementaux.
3 – Enfin l'article rappelle que le COS n’est qu’une disposition facultative dans les PLU, tout en affirmant que "les centres urbains et leurs périphéries denses ne sont plus guère concernés". Un rapide sondage, effectué dans le cadre des ateliers franciliens, montre qu’il existe de nombreux contre-exemples à cette affirmation. Nous avons par exemple interrogé trois DDE de l'Essonne pour savoir si les PLU adoptés récemment gardaient ou non un COS. La réponse a été que globalement que le COS reste présent partout à l'exception des cœurs de ville et qu'il concerne une large gamme de tissus urbains (habitat collectif, bureaux, pavillonnaire, etc).
Nous nous permettons de souligner ces trois points en raison des enjeux, notamment en termes de maîtrise des consommations d'énergie et des émissions de gaz à effet de serre. En effet, une lecture juridique inutilement restrictive des perspectives ouvertes par la bonification des droits à construire, pourrait amener à sous estimer, à tort, l'intérêt d'un instrument dont le caractère incitatif permet de "récompenser les bonnes pratiques" et d'avancer avec les acteurs volontaires, sans attendre que l'opinion et les acteurs économiques dans leur ensemble soient prêts à accepter l'inscription dans les PLU d'exigences énergétiques et environnementales élevées sous forme d'obligation.
Dominique Drouet, Julien Garnot - RDI, Recherche Développement International